양도소득세 계산 구조와 장기보유특별공제

양도소득세는 판 가격에서 산 가격과 필요경비를 뺀 양도차익에 장기보유특별공제와 기본공제 250만 원을 적용한 과세표준에 6~45% 누진세율을 매기는 세금입니다. 6억 원에 사서 8억 원에 판 5년 보유 주택이면 지방소득세까지 약 4,474만 원이고, 같은 집을 2년 안에 팔면 1억 1,700만 원이 됩니다. 1세대 1주택은 12억 원까지 비과세이고 장기보유특별공제도 최대 80%로 훨씬 큽니다. 이 글은 소득세법 제94조부터 제104조까지의 계산 구조를 순서대로 풀고, 장기보유특별공제 두 가지 표와 단기 중과, 신고 기한을 정리합니다.

계산 순서

| 단계 | 계산 | 근거 | | ---- | ------------------------------------------- | ----------------- | | 1 | 양도가액 − 취득가액 − 필요경비 = 양도차익 | 소득세법 제95조 | | 2 | 양도차익 − 장기보유특별공제 = 양도소득금액 | 제95조 제2항 | | 3 | 양도소득금액 − 기본공제 250만 원 = 과세표준 | 제103조 | | 4 | 과세표준 × 세율 − 누진공제 = 산출세액 | 제104조 | | 5 | 산출세액 + 지방소득세 10% = 총 납부세액 | 지방세법 |

기본공제 250만 원은 사람마다 1년에 한 번만 받습니다. 같은 해에 두 건을 팔면 첫 건에서만 공제되고, 부부 공동명의면 각자 250만 원씩 받습니다.

필요경비로 인정되는 것

양도차익을 줄이는 항목이라 세금에 직접 영향을 줍니다. 기준은 자산의 가치를 높이거나 내용연수를 늘렸는가(자본적 지출)입니다.

• 취득 관련: 취득세, 등록면허세, 법무사 보수, 취득 시 중개보수, 취득 소송비용
• 자본적 지출: 발코니 확장, 새시 교체, 난방·배관 시설 교체, 방 구조 변경, 엘리베이터 설치
• 양도 관련: 양도 시 중개보수, 양도소득세 신고 대행 수수료

도배·장판·페인트, 싱크대·욕실 기구 교체, 보일러 수리, 재산세·종부세, 대출 이자는 인정되지 않습니다. 모든 경비는 세금계산서·현금영수증·카드 영수증 같은 적격 증빙이 있어야 하고, 증빙이 없으면 취득가액의 3%(필요경비 개산공제)만 인정됩니다. 실거래가 신고 뒤 경비 증빙을 모아 두는 습관이 나중에 수백만 원을 좌우합니다.

장기보유특별공제: 표1과 표2

3년 이상 보유하면 양도차익의 일부를 공제합니다. 일반 부동산과 1세대 1주택의 표가 다릅니다.

| 보유기간 | 표1 (일반 부동산) | 표2 (1세대 1주택, 보유분) | 표2 거주분 (2년 이상 거주 시) | | ---------- | ----------------- | ------------------------- | ----------------------------- | | 3년 | 6% | 12% | 8% (2년 거주는 8%) | | 5년 | 10% | 20% | 20% | | 10년 | 20% | 40% | 40% | | 15년 이상 | 30% (한도) | 40% (한도) | 40% (한도) |

표1은 3년부터 연 2%씩 15년 30%가 한도입니다. 표2는 보유기간에 연 4%(최대 40%)와 거주기간에 연 4%(최대 40%)를 더해 **최대 80%**를 공제합니다. 12억 원을 넘는 고가 1주택의 초과분 차익에 이 표2가 적용되어, 10년 보유·10년 거주면 차익의 80%가 사라집니다. 양도소득세 계산기는 표1 기준이므로 1세대 1주택은 결과가 다릅니다.

보유기간은 취득일(잔금일과 등기접수일 중 빠른 날)부터 양도일(잔금일)까지이고, 2년 미만 단기 보유에는 공제가 없습니다.

2년 미만은 세율표 대신 단일세율

| 보유기간 | 세율 (지방소득세 포함) | 장기보유특별공제 | | ----------------- | ---------------------- | ---------------- | | 1년 미만 | 70% (77%) | 없음 | | 1년 이상 2년 미만 | 60% (66%) | 없음 | | 2년 이상 | 6~45% 누진 (6.6~49.5%) | 3년부터 적용 |

6억 원에 사서 8억 원에 판 경우(경비 2,000만 원, 차익 1억 8,000만 원)를 보유기간별로 계산하면 다음과 같습니다.

| 보유기간 | 총 납부세액 | 세후 순이익 | | ----------- | ------------- | ------------- | | 6개월 | 136,675,000원 | 43,325,000원 | | 1년 6개월 | 117,150,000원 | 62,850,000원 | | 2년 | 52,261,000원 | 127,739,000원 | | 5년 | 44,737,000원 | 135,263,000원 | | 10년 | 37,493,500원 | 142,506,500원 | | 15년 | 30,563,500원 | 149,436,500원 |

1년 6개월과 2년 사이에 6,500만 원이 갈립니다. 매도 시점이 2년 경계 근처라면 잔금일을 며칠 미루는 것만으로 세금이 절반이 됩니다.

차익이 커질수록 실효세율이 오른다

같은 5년 보유 조건에서 양도차익만 바꿔 보면 누진 구조가 드러납니다. 세율표 최고 구간이 45%이지만, 장기보유특별공제 10%와 기본공제가 빠지고 낮은 구간부터 차례로 채워지므로 실제 부담률은 그보다 낮습니다.

| 양도차익 | 총 납부세액 | 차익 대비 실효세율 | | -------- | ------------- | ------------------ | | 5,000만 | 5,626,500원 | 11.3% | | 1억 | 16,764,000원 | 16.8% | | 2억 | 52,261,000원 | 26.1% | | 3억 | 89,881,000원 | 30.0% | | 5억 | 168,366,000원 | 33.7% |

차익 1억 8,000만 원짜리 5년 보유 사례를 단계별로 풀면 이렇습니다. 장기보유특별공제 1,800만 원(10%)과 기본공제 250만 원을 빼 과세표준 1억 5,950만 원, 여기에 38% 구간 세율을 적용하고 누진공제 1,994만 원을 빼면 산출세액 4,067만 원, 지방소득세 406만 7,000원을 더해 4,473만 7,000원이 됩니다. 계산기의 결과 화면이 이 단계를 그대로 보여 주므로 어느 항목이 세금을 키우는지 확인할 수 있습니다.

취득가액을 모를 때와 상속·증여 주택

오래전에 산 집이라 계약서가 없으면 환산취득가액을 씁니다. 양도 당시 실거래가에 취득 당시 기준시가와 양도 당시 기준시가의 비율을 곱해 역산하는 방식인데, 이 경우 필요경비는 개산공제 3%만 인정됩니다. 건물을 신축·증축한 뒤 5년 안에 팔면서 환산취득가액을 쓰면 그 금액의 5%가 가산세로 붙습니다.

상속받은 부동산은 상속개시일의 시가(보통 상속세 신고 시 평가액)가 취득가액이 되고, 보유기간도 상속개시일부터 셉니다. 증여받은 부동산은 증여 당시 평가액이 취득가액이지만, 배우자나 직계존비속에게 증여받아 10년 안에 팔면 증여자가 원래 산 가격으로 계산하는 이월과세가 적용됩니다. 증여로 취득가액을 높여 양도세를 줄이는 길을 막는 장치이므로, 증여 후 매도 계획은 10년을 기준으로 세워야 합니다.

다주택자 중과는 유예 중

조정대상지역의 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p를 더하고 장기보유특별공제를 배제하는 중과 규정이 소득세법에 남아 있습니다. 다만 이 중과는 2022년 5월부터 시행령으로 한시 유예되어 있어 유예 기간 안에 양도하면 일반 세율과 표1 공제를 그대로 받습니다. 유예 기한이 연장을 거듭해 왔으므로 매도 전 국세청 공지에서 현재 유예 종료일을 확인해야 합니다. 조정대상지역 지정 여부도 시점마다 달라 취득 당시와 양도 당시를 각각 따져야 합니다.

1세대 1주택 비과세

1세대가 1주택을 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 거주도 필요)하고 팔면 양도가액 12억 원까지 비과세입니다. 12억 원을 넘는 부분은 전체 차익에 (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액을 곱한 만큼만 과세하고 여기에 표2 공제를 적용합니다. 15억 원에 판 집은 차익의 5분의 1만 과세 대상이 되는 식입니다.

'1세대'는 배우자와 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족을 합친 개념이라, 배우자 명의 주택이 있으면 2주택입니다. 이사로 잠시 2주택이 된 일시적 2주택은 새 집을 산 뒤 3년 안에 종전 주택을 팔면 비과세를 받고, 상속 주택·혼인 합가·동거 봉양 합가에도 특례가 있습니다. 예외가 많아 매도 전 홈택스 모의계산이나 세무사 확인이 필요한 영역입니다.

신고 기한과 손익 상계

양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부합니다. 3월 15일 잔금이면 5월 31일까지입니다. 손실이 나도 신고는 해야 하고, 무신고 시 가산세 20%가 붙습니다. 같은 해에 두 건 이상 양도했다면 다음 해 5월 확정신고로 합산 정산합니다.

같은 해 안에서는 양도차손과 양도차익이 상계됩니다. 손실 5,000만 원과 이익 1억 원이 같은 해에 나면 5,000만 원에만 과세합니다. 손실은 다음 해로 넘어가지 않으므로, 손실 자산을 팔 계획이 있다면 이익이 나는 자산과 같은 해에 파는 것이 절세 관점의 기본입니다.

함께 확인하면 좋은 것

양도가액·취득가액·경비·보유기간을 넣어 일반 부동산 기준 세액을 보려면 양도소득세 계산기를, 살 때 낸 취득세를 필요경비에 넣으려면 부동산 취득세 계산기와 주택 취득세율 총정리를 참고하세요. 세율표 자체는 종합소득세 과세표준 구간과 누진공제 계산법에 있습니다.