주택 취득세율 총정리

주택 취득세는 1주택자 기준 6억 원 이하 1%, 6억~9억 원 1~3% 사이 소수점 세율, 9억 원 초과 3% 이고, 여기에 지방교육세(취득세의 10%)와 전용 85㎡ 초과 시 농어촌특별세 0.2%가 붙습니다. 조정대상지역 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%로 뛰며, 생애최초 구입은 12억 원 이하 주택에서 200만 원까지 감면됩니다. 이 글은 지방세법 제11조·제13조의2와 지방세특례제한법 제36조의3을 기준으로 세율표, 금액별 세액, 중과와 감면, 신고 절차를 정리합니다.

취득세 세율표

| 구분 | 취득세율 | 지방교육세 | 농어촌특별세 (85㎡ 초과) | | --------------------------- | --------------- | --------------- | ------------------------ | | 1주택, 6억 원 이하 | 1% | 0.1% | 0.2% | | 1주택, 6억 초과 ~ 9억 원 | 1.01~2.99% | 세율의 10% | 0.2% | | 1주택, 9억 원 초과 | 3% | 0.3% | 0.2% | | 2주택 (비조정지역) | 1~3% (1주택과 같음) | 세율의 10% | 0.2% | | 2주택 (조정대상지역) | 8% | 0.4% | 0.6% | | 3주택 (비조정지역) | 8% | 0.4% | 0.6% | | 3주택 (조정대상지역)·4주택 이상·법인 | 12% | 0.4% | 1.0% |

세 항목을 합친 것이 실제로 내는 금액입니다. 85㎡ 이하(국민주택 규모, 수도권 외 읍·면은 100㎡)는 농어촌특별세가 비과세라 두 항목만 냅니다. 중과 구간에서는 지방교육세가 취득세의 10%가 아니라 0.4%로 고정됩니다.

6억~9억 원 구간의 소수점 세율

세율(%) = (취득가액(억 원) × 2 ÷ 3 − 3)

7억 원이면 (7 × 2/3 − 3) = 1.67%, 8억 원이면 2.33%입니다. 세율은 소수점 넷째 자리까지 쓰고, 5,000만 원 오를 때마다 약 0.33%p씩 올라갑니다. 예전에는 6억 원을 1원만 넘어도 1%에서 2%로 뛰는 문턱 효과 때문에 거래가를 6억 원에 맞추는 일이 흔했는데, 2020년부터 이 구간을 연속 세율로 바꿔 없앴습니다.

금액별 세액표 (1주택)

부동산 취득세 계산기로 뽑은 값입니다. 85㎡ 이하는 취득세 + 지방교육세, 85㎡ 초과는 농어촌특별세 0.2%를 더한 합계입니다.

| 매매가 | 취득세율 | 취득세 | 지방교육세 | 합계 (85㎡ 이하) | 합계 (85㎡ 초과) | | -------- | -------- | ------------ | ----------- | ---------------- | ---------------- | | 3억 원 | 1% | 3,000,000원 | 300,000원 | 3,300,000원 | 3,900,000원 | | 5억 원 | 1% | 5,000,000원 | 500,000원 | 5,500,000원 | 6,500,000원 | | 6억 원 | 1% | 6,000,000원 | 600,000원 | 6,600,000원 | 7,800,000원 | | 7억 원 | 1.67% | 11,690,000원 | 1,169,000원 | 12,859,000원 | 14,259,000원 | | 8억 원 | 2.33% | 18,640,000원 | 1,864,000원 | 20,504,000원 | 22,104,000원 | | 9억 원 | 3% | 27,000,000원 | 2,700,000원 | 29,700,000원 | 31,500,000원 | | 10억 원 | 3% | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 33,000,000원 | 35,000,000원 | | 12억 원 | 3% | 36,000,000원 | 3,600,000원 | 39,600,000원 | 42,000,000원 | | 15억 원 | 3% | 45,000,000원 | 4,500,000원 | 49,500,000원 | 52,500,000원 |

6억 원에서 9억 원으로 가격이 1.5배 오를 때 세금은 660만 원에서 2,970만 원으로 4.5배가 됩니다. 10억 원짜리 85㎡ 초과 주택은 3,500만 원으로, 매매가의 3.5%입니다.

다주택 중과: 조정대상지역이 기준

같은 10억 원 85㎡ 이하 주택을 사도 취득 후 보유 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 이렇게 달라집니다.

| 상황 | 취득세율 | 취득세 | 지방교육세 | 합계 | | -------------------------- | -------- | ------------- | ----------- | ------------- | | 1주택 | 3% | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 33,000,000원 | | 2주택, 비조정지역 | 3% | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 33,000,000원 | | 2주택, 조정대상지역 | 8% | 80,000,000원 | 4,000,000원 | 84,000,000원 | | 3주택, 비조정지역 | 8% | 80,000,000원 | 4,000,000원 | 84,000,000원 | | 3주택 이상, 조정대상지역 | 12% | 120,000,000원 | 4,000,000원 | 124,000,000원 |

주택 수는 세대 기준으로 세며, 배우자와 미혼 30세 미만 자녀가 가진 주택이 합산됩니다. 오피스텔은 주거용으로 재산세가 과세되는 것만, 분양권과 조합원입주권은 2020년 8월 12일 이후 취득한 것만 주택 수에 들어갑니다. 조정대상지역은 국토교통부가 지정·해제하므로 계약 시점의 지정 현황을 확인해야 합니다.

일시적 2주택은 예외입니다. 이사 때문에 새 집을 먼저 사서 2주택이 된 경우, 새 집 취득일부터 3년 안에 종전 주택을 처분하면 1주택 세율로 냅니다. 2023년 1월 12일부터 조정대상지역 여부와 무관하게 3년으로 통일되었습니다. 기한을 넘기면 중과세율과의 차액에 가산세를 더해 추징됩니다.

생애최초 구입 감면

지방세특례제한법 제36조의3에 따라 다음 요건을 충족하면 취득세를 200만 원 한도로 감면받습니다. 예전에 있던 소득 요건은 폐지됐습니다.

본인과 배우자 모두 주택을 소유한 적이 없을 것
취득 당시 가액 12억 원 이하인 주택을 유상거래로 취득할 것
취득 후 3개월 안에 전입해 실거주하고, 3년 안에 매각·임대·증여하지 않을 것

3억 원짜리 집이면 취득세 300만 원 중 200만 원이 감면되어 100만 원과 지방교육세 30만 원만 냅니다. 감면분에는 농어촌특별세 20%가 별도로 붙을 수 있습니다. 이 감면은 2028년 12월 31일까지 취득한 주택에 적용되며, 실거주 요건을 어기면 감면액을 추징당합니다.

오피스텔·상가·토지·상속·증여는 세율이 다릅니다

위 표는 주택을 유상으로 살 때의 세율입니다. 오피스텔은 주거용으로 쓰더라도 취득 시점에는 주택이 아닌 건축물로 보아 4%가 적용되고, 지방교육세 0.4%와 농어촌특별세 0.2%를 더해 4.6%입니다. 5억 원 오피스텔이면 2,300만 원으로 같은 값 아파트(550만 원)의 네 배가 넘습니다. 상가와 토지도 4%(합계 4.6%)입니다. 상속은 2.8%, 증여는 3.5%가 기본이고, 조정대상지역의 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여받으면 12% 중과가 적용됩니다. 신축 건물의 원시취득은 2.8%입니다.

취득가액에 무엇이 들어가나

취득세의 기준인 취득가액은 매매계약서의 금액이 원칙입니다. 분양 아파트는 분양가에 발코니 확장비와 옵션 비용이 더해지고, 취득일 전에 낸 중도금 대출 이자 등 일부 부대비용도 포함될 수 있습니다. 상속은 시가표준액, 증여는 시가인정액이 기준입니다. 부부 공동명의로 사면 각자 지분만큼 취득세를 나눠 내지만 세율은 전체 가액으로 정해지므로 총액은 같습니다.

신고·납부 기한과 방법

취득세는 취득일(잔금일과 등기일 중 빠른 날)부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월, 증여는 3개월입니다. 기한을 넘기면 무신고 가산세 20%와 납부지연 가산세(하루 0.022%)가 붙습니다. 대부분 잔금일에 법무사가 소유권 이전 등기와 함께 처리하고, 위택스에서 직접 신고할 수도 있습니다.

취득세 외에 드는 돈

중개보수: 매매가 구간별 상한 요율(9억 원 이상 0.7% 등), 부가세 별도
법무사 보수: 등기 대행
국민주택채권: 매입 후 즉시 할인 매도하면 차액(매입액의 몇 %)만 부담
인지세: 1억 원 초과 10억 원 이하 15만 원, 10억 원 초과 35만 원
등기 신청 수수료: 소액

취득세를 포함한 부대비용은 매매가의 1.5~4% 정도로 잡습니다. 6억 원 주택이면 취득세 660만 원에 중개보수·법무사·채권 할인비를 더해 1,500만 원 안팎입니다.

함께 확인하면 좋은 것

매매가·면적·주택 수를 넣어 세 항목을 바로 계산하려면 부동산 취득세 계산기를, 팔 때의 세금은 양도소득세 계산기를 이용하세요. 대출 상환 계획은 원리금균등·원금균등·만기일시상환 비교를 참고하세요.