부동산 취득세 계산기

집을 살 때 내는 세 가지 세금

취득세라고 부르지만 실제로는 세 가지가 함께 부과됩니다.

| 세목 | 세율 | 비고 | |---|---|---| | 취득세 | 1~3% (중과 시 8·12%) | 본세 | | 지방교육세 | 취득세율의 10% | 중과 시 0.4% 고정 | | 농어촌특별세 | 0.2% | 전용 85㎡ 초과만 |

6억 원짜리 85㎡ 이하 주택이라면 취득세 600만 원 + 지방교육세 60만 원 = 660만 원입니다. 같은 가격에 86㎡라면 농특세 120만 원이 더 붙습니다.

가격별로 얼마나 나오나

1주택자가 살 때 가격대별 세금입니다. 위 계산기로 뽑은 값이고, 85㎡ 이하와 초과를 나눠 적었습니다.

| 매매가 | 취득세율 | 취득세 | 지방교육세 | 합계 (85㎡ 이하) | 합계 (85㎡ 초과) | | ------ | -------- | ----------- | ---------- | ---------------- | ---------------- | | 3억 | 1% | 3,000,000원 | 300,000원 | 3,300,000원 | 3,900,000원 | | 5억 | 1% | 5,000,000원 | 500,000원 | 5,500,000원 | 6,500,000원 | | 6억 | 1% | 6,000,000원 | 600,000원 | 6,600,000원 | 7,800,000원 | | 7억 | 1.67% | 11,690,000원 | 1,169,000원 | 12,859,000원 | 14,259,000원 | | 8억 | 2.33% | 18,640,000원 | 1,864,000원 | 20,504,000원 | 22,104,000원 | | 9억 | 3% | 27,000,000원 | 2,700,000원 | 29,700,000원 | 31,500,000원 | | 10억 | 3% | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 33,000,000원 | 35,000,000원 | | 12억 | 3% | 36,000,000원 | 3,600,000원 | 39,600,000원 | 42,000,000원 | | 15억 | 3% | 45,000,000원 | 4,500,000원 | 49,500,000원 | 52,500,000원 |

6억에서 9억 사이에서 세금이 가파르게 오릅니다. 6억이면 660만 원인데 9억이면 2,970만 원으로, 가격은 1.5배인데 세금은 4.5배입니다. 세율 자체가 1%에서 3%로 오르기 때문입니다.

6억~9억 구간의 소수점 세율

이 구간의 세율은 다음 식으로 계산합니다.

세율 = (취득가액(억 원) × 2/3 − 3) ÷ 100

7억 5천만 원이면 (7.5 × 2/3 − 3) ÷ 100 = **2.0%**입니다.

| 매매가 | 세율 | 취득세 | | -------- | ----- | ------------ | | 6억 5천 | 1.33% | 8,645,000원 | | 7억 | 1.67% | 11,690,000원 | | 7억 5천 | 2.00% | 15,000,000원 | | 8억 | 2.33% | 18,640,000원 | | 8억 5천 | 2.67% | 22,695,000원 |

세율은 소수점 넷째 자리까지 쓰므로 5천만 원 오를 때마다 약 0.33%p씩 오릅니다.

이렇게 복잡하게 만든 이유는 문턱 효과를 없애기 위해서입니다. 예전에는 6억을 1원만 넘어도 세율이 1%에서 2%로 뛰어, 세금 몇 백만 원을 아끼려고 거래가액을 6억에 맞추는 일이 흔했습니다. 지금은 가격에 따라 연속적으로 오릅니다.

85㎡가 중요한 이유

국민주택규모가 전용 85㎡입니다. 이 이하는 농어촌특별세가 비과세됩니다.

10억 원짜리 주택이라면 85㎡ 이하와 초과의 차이가 200만 원입니다. 84㎡ 평형이 유독 많은 데는 이런 이유도 있습니다.

수도권 외 읍·면 지역은 기준이 100㎡입니다.

다주택 중과세율

| 보유 주택 수 | 조정대상지역 | 그 밖의 지역 | |---|---|---| | 1주택 | 1~3% | 1~3% | | 2주택 | 8% | 1~3% | | 3주택 | 12% | 8% | | 4주택 이상·법인 | 12% | 12% |

조정대상지역은 2주택부터, 그 밖의 지역은 3주택부터 중과됩니다.

10억 원짜리 85㎡ 이하 주택을 기준으로 주택 수에 따라 총액이 어떻게 달라지는지 보면 차이가 실감납니다.

| 상황 | 취득세율 | 취득세 | 지방교육세 | 합계 | | ----------------------- | -------- | ------------ | ---------- | ------------- | | 1주택 | 3% | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 33,000,000원 | | 2주택 · 비조정지역 | 3% | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 33,000,000원 | | 2주택 · 조정대상지역 | 8% | 80,000,000원 | 4,000,000원 | 84,000,000원 | | 3주택 · 비조정지역 | 8% | 80,000,000원 | 4,000,000원 | 84,000,000원 | | 3주택 이상 · 조정대상지역 | 12% | 120,000,000원 | 4,000,000원 | 124,000,000원 |

중과 구간에서는 지방교육세가 취득세의 10%가 아니라 0.4%로 고정됩니다. 85㎡를 넘으면 농어촌특별세도 표준 0.2% 대신 8% 구간은 0.6%, 12% 구간은 1%로 올라 12% 구간의 총액은 1억 3,400만 원이 됩니다.

일시적 2주택은 예외입니다. 이사 때문에 새 집을 먼저 사서 잠시 2주택이 된 경우, 새 집 취득일부터 3년 안에 종전 주택을 처분하면 1주택 세율이 적용됩니다. 2023년 1월 12일부터 조정대상지역 여부와 관계없이 3년으로 통일되었습니다. 기한을 넘기면 중과세율과의 차액에 가산세를 더해 추징당하므로, 처분 계획이 확실하지 않다면 처음부터 중과세율로 자금을 잡아 두는 편이 안전합니다.

생애 최초 구입 감면

지방세특례제한법 제36조의3에 따라 요건을 충족하면 취득세를 200만 원 한도로 감면받습니다. 예전에 있던 소득 요건은 폐지되어 지금은 다음만 봅니다.

• 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 적이 없어야 합니다
• 취득 당시 가액이 12억 원 이하인 주택을 유상으로 사야 합니다
• 취득 후 3개월 안에 전입해 실거주해야 하며, 3년 이내에 팔거나 임대하면 추징됩니다

6억 원 이하 주택은 취득세가 1%라 200만 원 한도 안에서 감면 효과가 큽니다. 3억 원짜리 집이면 취득세 300만 원 중 200만 원이 줄어 실제 부담은 100만 원에 지방교육세 30만 원을 더한 130만 원입니다. 이 감면은 2028년 12월 31일까지 취득한 주택에 적용되며, 이 계산기는 감면을 반영하지 않으니 해당된다면 결과에서 200만 원을 빼서 보면 됩니다.

언제까지 내야 하나

취득일로부터 60일 이내입니다. 상속은 6개월, 증여는 3개월입니다.

기한을 넘기면 **신고불성실 가산세 20%**와 납부지연 가산세가 붙습니다. 잔금일에 법무사가 소유권 이전 등기와 함께 처리하는 것이 일반적입니다.

취득세 말고 또 드는 돈

집을 살 때 실제로 나가는 비용은 취득세만이 아닙니다.

• 중개보수 — 매매가에 따라 요율이 다릅니다
• 법무사 비용 — 소유권 이전 등기 대행
• 국민주택채권 매입 — 대부분 즉시 할인 매도해 차액만 부담합니다
• 인지세 — 계약서 금액에 따라
• 화재보험료, 이사비, 입주 청소비

대략 **매매가의 1~2%**를 부대비용으로 잡아 두면 크게 어긋나지 않습니다.

이 계산기가 다루지 않는 것

생애 최초 감면, 일시적 2주택 예외, 상속·증여, 오피스텔, 분양권, 조합원입주권, 농어촌주택 특례는 반영하지 않았습니다.

정확한 세액은 위택스 모의계산이나 관할 지자체 세무과에서 확인하시기 바랍니다.

함께 확인하면 좋은 것

팔 때 내는 세금은 양도소득세 계산기에서, 대출 상환 계획은 대출 이자 계산기에서 확인하세요.