양도소득세 계산기

양도소득세 계산 순서

부동산을 팔아 이익이 나면 그 이익에 세금을 냅니다. 순서는 다음과 같습니다.

1. 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
2. 양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제
3. 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제(연 250만 원)
4. 산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제
5. 총 납부세액 = 산출세액 + 지방소득세(산출세액의 10%)

숫자로 보면

6억 원에 사서 8억 원에 팔았고 취득세와 중개보수 등 필요경비가 2,000만 원, 보유기간 5년인 경우를 위 계산기로 뽑았습니다.

| 항목 | 금액 | | ----------------------- | ------------- | | 양도차익 (8억 − 6억 − 2천만) | 180,000,000원 | | 장기보유특별공제 (5년, 10%) | −18,000,000원 | | 양도소득금액 | 162,000,000원 | | 기본공제 | −2,500,000원 | | 과세표준 | 159,500,000원 | | 산출세액 (38% − 누진공제) | 40,670,000원 | | 지방소득세 (10%) | 4,067,000원 | | 총 납부세액 | 44,737,000원 | | 세후 순이익 | 135,263,000원 |

양도차익 1억 8,000만 원 중 약 25%가 세금입니다. 과세표준 1억 5,950만 원은 38% 구간이지만 누진공제 덕에 실효세율은 그보다 낮습니다.

같은 조건에서 보유기간만 바꾸면 세금이 이렇게 달라집니다.

| 보유기간 | 장기보유특별공제 | 총 납부세액 | 세후 순이익 | | ----------- | ---------------- | ------------- | ------------- | | 6개월 | 없음 (70% 단일세율) | 136,675,000원 | 43,325,000원 | | 1년 6개월 | 없음 (60% 단일세율) | 117,150,000원 | 62,850,000원 | | 2년 | 없음 | 52,261,000원 | 127,739,000원 | | 3년 | 6% | 47,746,600원 | 132,253,400원 | | 5년 | 10% | 44,737,000원 | 135,263,000원 | | 10년 | 20% | 37,493,500원 | 142,506,500원 | | 15년 이상 | 30% | 30,563,500원 | 149,436,500원 |

1년 6개월과 2년의 차이가 6,500만 원입니다. 매도 시점이 2년 경계 근처라면 며칠 차이로 세금이 두 배가 될 수 있으니, 보유기간은 **취득일(잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날)부터 양도일(잔금일)**까지로 정확히 세어야 합니다.

2년을 못 채우면 세금이 폭증합니다

보유기간이 짧으면 누진세율 대신 단일 중과세율이 적용됩니다.

| 보유기간 | 세율 | 지방소득세 포함 | |---|---|---| | 1년 미만 | 70% | 77% | | 1년 이상 2년 미만 | 60% | 66% | | 2년 이상 | 6~45% 누진 | 6.6~49.5% |

1억 원의 차익이 났을 때 1년 미만이면 약 7,700만 원이 세금입니다. 손에 남는 것은 2,300만 원뿐입니다.

게다가 단기 보유에는 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다. 단기 매매 차익을 노린 투기를 억제하려는 정책 목적입니다.

장기보유특별공제

3년 이상 보유하면 양도차익의 일부를 공제받습니다. 일반 부동산은 **3년부터 연 2%씩, 15년 이상이면 30%**가 한도입니다.

1세대 1주택은 별도의 표가 적용되어 보유기간과 거주기간을 각각 따져 **최대 80%**까지 공제받을 수 있습니다. 다만 이 계산기는 일반 부동산 기준이라 그 표를 쓰지 않습니다.

취득가액은 매매계약서의 금액이 기준이고, 상속이나 증여로 받은 부동산은 상속·증여 당시 평가액이 취득가액이 됩니다. 계약서를 잃어버렸다면 실거래가 신고 내역이나 등기부의 매매목록에서 확인할 수 있습니다. 취득가액을 낮게 넣으면 세금이 늘어나니 반드시 실제 금액으로 넣으세요.

차익 규모별 세율

5년 보유 기준으로 양도차익이 커질수록 실효세율이 어떻게 오르는지 보면 누진 구조가 보입니다.

| 양도차익 | 총 납부세액 | 실효세율 (차익 대비) | | --------- | ------------- | -------------------- | | 5,000만 원 | 5,626,500원 | 11.3% | | 1억 원 | 16,764,000원 | 16.8% | | 2억 원 | 52,261,000원 | 26.1% | | 3억 원 | 89,881,000원 | 30.0% | | 5억 원 | 168,366,000원 | 33.7% |

차익 5,000만 원이면 세금이 560만 원 남짓이지만 5억 원이면 1억 7,000만 원에 가깝습니다. 부부 공동명의로 사 두면 양도 시 차익이 둘로 나뉘어 각자 낮은 구간 세율과 기본공제 250만 원을 따로 적용받으므로, 같은 차익이라도 세금이 줄어듭니다. 이 계산기에 차익의 절반을 넣어 두 배 하면 공동명의일 때의 세액이 나옵니다.

필요경비에 들어가는 것

인정되는 것 (자본적 지출)

• 취득세, 법무사 비용, 중개보수
• 발코니 확장, 새시 교체
• 난방시설 교체, 방 구조 변경
• 양도 시 중개보수

인정되지 않는 것 (수익적 지출)

• 도배, 장판, 페인트칠
• 싱크대·화장실 기구 교체
• 보일러 수리
• 재산세, 종부세 같은 보유세

기준은 자산의 가치를 높이거나 수명을 늘렸는가입니다. 원상 복구나 유지 목적의 지출은 제외됩니다.

모두 증빙 서류가 있어야 인정됩니다. 세금계산서, 카드 영수증, 계약서를 보관해 두세요. 현금으로 지급하고 영수증이 없으면 인정받기 어렵습니다.

1세대 1주택 비과세

이 계산기는 반영하지 않습니다. 요건이 복잡하기 때문입니다.

기본 요건은 1세대가 1주택을 2년 이상 보유하는 것이고, 조정대상지역에서 취득했다면 2년 이상 거주도 필요합니다. 양도가액이 12억 원 이하면 전액 비과세, 초과분에 대해서만 과세됩니다.

'1세대'의 범위, 일시적 2주택 특례, 상속주택 특례, 동거봉양 합가 등 예외가 많아 실제 판정은 사례별로 달라집니다.

신고 기한

양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 합니다. 3월 15일에 잔금을 받았다면 5월 31일까지입니다.

기한을 넘기면 **무신고 가산세 20%**와 납부지연 가산세가 붙습니다. 이익이 없거나 손실이 나도 신고는 해야 합니다.

같은 해에 두 건 이상 양도했다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산해 정산합니다.

손실이 났다면

양도차손은 같은 해의 다른 양도소득과 상계할 수 있습니다. 아파트에서 5천만 원 손해를 보고 토지에서 1억 원 이익이 났다면, 5천만 원에 대해서만 세금을 냅니다.

다만 다음 해로 이월되지는 않습니다. 손실과 이익을 같은 해에 실현하는 것이 절세 관점에서 유리한 이유입니다.

반드시 전문가 확인을 받으세요

양도소득세는 국내 세법에서 가장 복잡한 영역 중 하나입니다. 정책에 따라 규정이 자주 바뀌고 예외 조항이 많습니다.

이 계산기는 일반 부동산 기준의 개략적인 추정입니다. 1세대 1주택 비과세, 다주택 중과, 조정대상지역 판정, 고가주택 안분, 분양권·조합원입주권 특례는 반영하지 않았습니다.

실제 신고 전에는 홈택스 모의계산이나 세무사 상담을 받으시기 바랍니다. 세액이 수천만 원 단위로 달라질 수 있습니다.

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