원리금균등·원금균등·만기일시상환 비교

같은 3억 원을 연 4.5%로 30년 빌려도 상환 방식에 따라 총이자가 2억 300만 원(원금균등), 2억 4,700만 원(원리금균등), 4억 500만 원(만기일시) 으로 갈립니다. 방식은 "매달 얼마를 낼 수 있는가"와 "원금을 얼마나 빨리 줄일 것인가"의 문제이고, 총이자 순서는 언제나 원금균등이 가장 적고 만기일시가 가장 많습니다. 이 글은 세 방식의 구조와 실제 금액, 어떤 사람에게 어느 방식이 맞는지를 대출 이자 계산기로 뽑은 숫자로 설명합니다.

세 방식의 구조

원리금균등상환은 원금과 이자를 합친 납입금이 매달 같습니다. 초반에는 납입금 대부분이 이자이고 갈수록 원금 비중이 늘어납니다. 주택담보대출과 신용대출의 기본값입니다.

원금균등상환은 매달 같은 원금을 갚고 이자는 남은 잔액에 붙습니다. 잔액이 빨리 줄어 이자도 매달 줄고, 납입금은 첫 달이 가장 많고 마지막 달이 가장 적습니다.

만기일시상환은 만기까지 이자만 내고 원금은 마지막에 한꺼번에 갚습니다. 원금이 전혀 줄지 않아 이자 총액이 가장 많습니다. 전세자금대출과 단기 사업자금에 주로 씁니다.

3억 원 30년 4.5%로 비교하면

| 상환 방식 | 첫 회차 납입금 | 마지막 회차 | 총이자 | 총 상환액 | | ---------- | -------------- | ----------- | -------------- | -------------- | | 원리금균등 | 1,520,055원 | 1,520,055원 | 247,219,950원 | 547,219,950원 | | 원금균등 | 1,958,333원 | 836,458원 | 203,062,500원 | 503,062,500원 | | 만기일시 | 1,125,000원 | 301,125,000원 | 405,000,000원 | 705,000,000원 |

원금균등은 원리금균등보다 총이자가 4,400만 원 적지만 첫 달에 44만 원을 더 내야 합니다. 만기일시는 매달 112만 원만 내는 대신 이자만으로 원금보다 많은 4억 원을 냅니다.

기간이 짧아질수록 방식 간 차이도 줄어듭니다. 같은 3억 원을 20년으로 하면 원리금균등 1억 5,550만 원, 원금균등 1억 3,560만 원으로 차이가 2,000만 원이고, 5,000만 원을 5년 빌리는 신용대출에서는 원리금균등 593만 원과 원금균등 572만 원으로 21만 원 차이에 그칩니다. 방식 선택이 큰돈이 되는 것은 금액이 크고 기간이 긴 주택담보대출입니다.

원리금균등은 초반에 원금이 거의 안 줄어듭니다

원리금균등 3억 원 30년의 회차별 구성입니다.

| 회차 | 납입금 | 원금 | 이자 | 남은 원금 | | -------- | ----------- | ----------- | ----------- | ------------- | | 1회차 | 1,520,055원 | 395,055원 | 1,125,000원 | 299,604,944원 | | 120회차 (10년) | 1,520,055원 | 616,737원 | 903,318원 | 240,268,304원 | | 180회차 (15년) | 1,520,055원 | 772,028원 | 748,027원 | 198,701,864원 | | 240회차 (20년) | 1,520,055원 | 966,422원 | 553,633원 | 146,669,169원 | | 360회차 (30년) | 1,520,055원 | 1,514,377원 | 5,678원 | 0원 |

첫 달 납입금 152만 원 중 원금은 40만 원뿐이고 74%가 이자입니다. 10년을 갚아도 원금은 20%만 줄어 2억 4,000만 원이 남고, 절반이 갚아지는 시점은 20년이 지나서입니다. 10년쯤 살다 집을 팔 계획이라면 그때 갚아야 할 잔액이 예상보다 크다는 점을 알아야 합니다. 반대로 이 구조 덕에 대출 초반의 중도상환이 이자 절감 효과가 큽니다.

원금균등은 시간이 갈수록 가벼워집니다

원금균등 3억 원 30년은 매달 원금 833,333원이 고정이고 이자만 줄어듭니다.

| 회차 | 납입금 | 이자 | | ------------- | ----------- | ----------- | | 1회차 | 1,958,333원 | 1,125,000원 | | 60회차 (5년) | 1,773,958원 | 940,625원 | | 120회차 (10년) | 1,586,458원 | 753,125원 | | 180회차 (15년) | 1,398,958원 | 565,625원 | | 240회차 (20년) | 1,211,458원 | 378,125원 | | 360회차 (30년) | 836,458원 | 3,125원 |

첫 5년의 부담이 원리금균등보다 크지만 11년째부터는 원리금균등보다 적게 냅니다. 30대에 대출을 받아 소득이 오르는 동안 부담이 줄어드는 구조라, 은퇴 시점에 납입금이 가벼워지는 것을 원하는 사람에게 맞습니다. 원금이 균등하게 줄어 10년 뒤 잔액이 2억 원, 15년 뒤 1억 5,000만 원으로 예측하기 쉽다는 것도 장점입니다.

금리가 총이자를 얼마나 바꾸나

같은 3억 원 30년 원리금균등에서 금리만 바꿔 보면 상환 방식만큼이나 금리가 중요하다는 것이 보입니다.

| 금리 | 월 납입금 | 총이자 | | ---- | ----------- | -------------- | | 3.5% | 1,347,134원 | 184,968,086원 | | 4.0% | 1,432,245원 | 215,608,339원 | | 4.5% | 1,520,055원 | 247,219,950원 | | 5.0% | 1,610,464원 | 279,767,175원 | | 5.5% | 1,703,367원 | 313,211,931원 |

금리 0.5%p 차이가 30년 총이자 3,000만 원 안팎입니다. 원리금균등에서 원금균등으로 바꿔 아끼는 4,400만 원과 금리 0.5%p를 낮춰 아끼는 3,100만 원이 비슷한 크기이니, 방식을 고민하기 전에 은행 두세 곳의 금리를 먼저 비교하는 것이 순서입니다.

월 납입금으로 대출 원금을 역산하면

"매달 150만 원까지 낼 수 있다"에서 출발하면 빌릴 수 있는 원금이 나옵니다. 연 4.5% 원리금균등 기준입니다.

| 감당 가능한 월 납입금 | 30년 만기 | 20년 만기 | 10년 만기 | | 100만 원 | 약 1.97억 원 | 약 1.58억 원 | 약 0.96억 원 | | 150만 원 | 약 2.96억 원 | 약 2.37억 원 | 약 1.45억 원 | | 200만 원 | 약 3.95억 원 | 약 3.16억 원 | 약 1.93억 원 |

같은 150만 원이라도 30년이면 2억 9,600만 원, 10년이면 1억 4,500만 원까지만 빌릴 수 있습니다. 기간을 늘리면 원금은 두 배로 늘지만 총이자는 그보다 훨씬 빠르게 늡니다. 실제 심사에서는 여기에 DSR 40%(은행권) 한도와 스트레스 금리 가산이 적용되어, 이 표보다 적은 금액이 나오는 것이 보통입니다.

어느 방식을 고를까

• 초기 현금흐름에 여유가 있고 총비용을 줄이고 싶다 → 원금균등. 첫 몇 년만 버티면 이후는 계속 가벼워집니다.
• 매달 고정 지출로 예산을 세우고 싶다 → 원리금균등. 30년 내내 같은 금액이라 계획이 단순합니다.
• 만기에 목돈이 확실히 들어온다 → 만기일시. 전세보증금 반환처럼 원금을 돌려받을 곳이 정해진 경우에만 씁니다.
• 몇 년 안에 팔거나 갈아탈 계획이다 → 방식보다 중도상환수수료와 초반 잔액 감소 속도를 봅니다. 원금균등이 잔액을 빨리 줄여 유리합니다.

은행 대출 상담에서는 상환 방식을 묻지 않고 원리금균등으로 진행하는 경우가 많습니다. 원금균등을 원하면 신청할 때 명시해야 하고, 상품에 따라 선택이 제한되기도 합니다. 정책 상품은 방식이 정해져 있는 경우가 많으니 안내문을 먼저 확인하세요. 대출 실행 후 방식을 바꾸는 것은 재약정이라 사실상 새로 받는 것과 같습니다.

변동금리 대출이라면 금리가 오를 때 원리금균등은 월 납입금이 다시 계산되어 오르고, 원금균등은 이자 부분만 올라 충격이 상대적으로 작습니다. 원금이 빨리 줄어 금리 인상의 영향을 받는 잔액 자체가 적기 때문입니다. 금리 상승기에 원금균등이 유리하다고 하는 이유가 여기에 있습니다. 반대로 금리가 내려갈 때는 원리금균등의 납입금이 함께 줄어 체감 효과가 큽니다.

거치기간을 두면

세 방식 모두 앞에 거치기간을 둘 수 있습니다. 거치 중에는 이자만 내고 원금은 그대로라, 거치가 끝난 뒤 남은 기간에 원금을 몰아 갚게 되어 월 납입금이 뛰고 총이자도 늘어납니다. 1억 원 10년 원리금균등에 3년 거치를 두면 거치 후 월 납입금이 104만 원에서 139만 원으로 오르고 총이자는 590만 원 늘어납니다. 입주 전 기존 월세를 함께 내야 하는 기간처럼 지출이 겹치는 시기가 분명할 때만 그 기간에 맞춰 짧게 두는 것이 원칙입니다.

함께 확인하면 좋은 것

원금·금리·기간을 넣어 세 방식을 직접 비교하려면 대출 이자 계산기를, 목돈이 생겼을 때 갚는 것이 이득인지 보려면 중도상환 계산기를 이용하세요. 대출 대신 그 돈을 굴렸을 때의 결과는 복리 계산기에서 비교할 수 있습니다.