평수 환산표 — 아파트 전용면적·공급면적 읽는 법

아파트 광고의 "34평형"과 등기부의 "전용면적 84.97㎡"는 같은 집을 가리키지만 다른 면적을 말합니다. 84㎡는 정확히 25.41평인데 34평형이라 부르는 이유는 평형이 공급면적 기준이고 전용면적은 그 4분의 3 정도이기 때문입니다. 이 글은 전용·공급·계약면적과 서비스면적이 각각 무엇을 세는지, 전용률로 실제 크기를 가늠하는 법, 그리고 자주 나오는 면적을 평으로 바꾼 환산표를 정리합니다. 환산은 1평 = 400/121㎡(약 3.3058㎡) 공식으로 계산했고, 표에 없는 값은 평수 환산 계산기에 넣으면 됩니다.

네 가지 면적이 세는 것

| 면적 | 포함 범위 | 쓰이는 곳 | | ---------- | ----------------------------------------------- | ---------------------------- | | 전용면적 | 현관 안쪽 방·거실·주방·욕실 (벽 안쪽 기준) | 등기부, 계약서, 세금, 청약 | | 주거공용 | 같은 동의 계단·복도·엘리베이터 홀 | 공급면적에 합산 | | 기타공용 | 관리사무소, 노인정, 지하주차장, 커뮤니티 시설 | 계약면적에 합산 | | 서비스면적 | 발코니 (확장 전 기준) | 어디에도 안 들어감, 공짜 면적 |

공급면적 = 전용면적 + 주거공용면적이고, 계약면적 = 공급면적 + 기타공용면적입니다. 분양 광고의 평형은 공급면적을 평으로 바꾼 것이고, 오피스텔은 계약면적으로 광고하는 관행이 있어 같은 "30평"이라도 아파트보다 훨씬 작습니다. 서비스면적인 발코니는 어느 면적에도 잡히지 않아, 확장하면 전용면적 84㎡ 집이 실제로는 100㎡ 가까운 공간이 됩니다. 같은 84㎡라도 발코니가 넓은 판상형이 타워형보다 확장 후 체감 면적이 큰 이유가 이것입니다.

전용률로 실제 크기를 읽는다

전용면적을 공급면적으로 나눈 전용률이 실제 살 공간의 비율입니다. 아파트는 70~80%, 주상복합은 60~70%, 오피스텔은 계약면적 대비 40~55% 수준이 흔합니다. 아래는 전용률을 가정한 예시로, 실제 단지는 분양 공고의 면적표를 봐야 합니다.

| 전용면적 | 공급면적(예시) | 흔한 호칭 | 계약면적(예시) | 전용률(예시) | | ----------- | -------------- | --------- | -------------- | ------------ | | 59㎡ 17.85평 | 80㎡ 24.20평 | 24평형 | 110㎡ 33.28평 | 73.8% | | 84㎡ 25.41평 | 110㎡ 33.28평 | 33~34평형 | 150㎡ 45.38평 | 76.4% | | 114㎡ 34.49평 | 148㎡ 44.77평 | 45평형 | 200㎡ 60.50평 | 77.0% |

주상복합이나 오피스텔에서 "45평형"이라고 들었다면 계약면적일 가능성이 크고, 전용률 50%면 실제 방은 22평 남짓입니다. 광고 평수를 들으면 어느 면적 기준인지부터 묻고, 계약서의 전용면적을 평으로 바꿔 비교해야 합니다.

전용면적별 평수 환산표

국민주택 규모 기준인 85㎡ 이하가 청약·세제의 경계라서 59㎡와 84㎡가 압도적으로 많고, 그 사이와 위로 몇 가지 정형 평면이 있습니다.

| 전용면적 | 평 | 흔한 평형 호칭 | 비고 | | -------- | -------- | -------------- | ----------------------------- | | 39㎡ | 11.80평 | 15~16평형 | 소형 임대, 1~2인 | | 49㎡ | 14.82평 | 20평형 | 방 2개 | | 51㎡ | 15.43평 | 21평형 | 구축 소형 | | 59㎡ | 17.85평 | 24~25평형 | 방 3개, 국민주택 규모 이하 | | 74㎡ | 22.38평 | 30평형 | 59와 84 사이 틈새 | | 84㎡ | 25.41평 | 33~34평형 | 국민주택 규모 상한 근처 | | 101㎡ | 30.55평 | 40평형 | 중대형 시작 | | 114㎡ | 34.49평 | 45평형 | 방 4개 | | 134㎡ | 40.54평 | 52평형 | 대형 | | 164㎡ | 49.61평 | 65평형 | 펜트하우스급 |

같은 84㎡라도 84.97㎡, 84.92㎡처럼 소수점이 다른 타입이 한 단지에 여럿 있는 것은 85㎡ 상한을 넘지 않는 범위에서 평면을 달리 짠 결과입니다. 85㎡를 1㎡라도 넘으면 민영주택 청약 가점제 비율과 취득세·부가세 기준이 달라지므로 설계 단계에서 84㎡대에 맞춥니다.

평을 ㎡로 바꿀 때

원룸·상가·토지는 아직 평으로 말하는 곳이 많습니다. 아래 표는 계약서의 ㎡ 표기와 대조할 때 쓰는 값입니다.

| 평 | ㎡ | 평 | ㎡ | | ---- | -------- | ---- | --------- | | 5평 | 16.53㎡ | 25평 | 82.64㎡ | | 6평 | 19.83㎡ | 30평 | 99.17㎡ | | 8평 | 26.45㎡ | 32평 | 105.79㎡ | | 10평 | 33.06㎡ | 34평 | 112.40㎡ | | 12평 | 39.67㎡ | 40평 | 132.23㎡ | | 15평 | 49.59㎡ | 45평 | 148.76㎡ | | 18평 | 59.50㎡ | 50평 | 165.29㎡ | | 20평 | 66.12㎡ | 60평 | 198.35㎡ |

원룸 광고의 "6평"이 실제로 19.83㎡라면 방 하나에 욕실이 딸린 크기이고, 계약면적 기준으로 6평이면 실제 방은 13㎡ 정도로 침대와 책상을 놓으면 꽉 찹니다. 임장 때 줄자로 가로·세로를 재어 ㎡를 구하고 이 표와 맞춰 보면 광고 평수가 어느 기준인지 바로 드러납니다.

서류에서 면적을 찾는 곳

등기부등본의 표제부에는 전유부분 건물의 표시에 전용면적이, 대지권 비율에 땅 지분이 적혀 있습니다. 공급면적은 등기부에 없고 분양 계약서나 입주자 모집공고의 면적표에만 나옵니다. 그래서 중고 거래에서 "34평형"이라는 말은 공인중개사가 관행으로 붙이는 호칭이고, 실제 계약서와 매매 신고에는 전용면적만 들어갑니다. 건축물대장은 정부24에서 무료로 떼어 볼 수 있고 전용면적과 공용면적이 모두 적혀 있어, 광고 평수가 어느 면적인지 따질 때 가장 확실한 자료입니다. 건축물대장 면적과 등기부 면적이 다르면 무단 증축이나 미등기 확장을 의심해야 하고, 이런 집은 대출과 매매에 제약이 생깁니다.

빌라·다세대는 아파트와 달리 주거공용면적이 계단 정도라 전용면적과 공급면적 차이가 작고, 광고도 대개 전용면적으로 냅니다. 그래서 "빌라 20평"은 아파트 20평형보다 실제로 넓은 경우가 많습니다. 반대로 오피스텔은 건축법상 업무시설이라 주차장·복도·기계실이 많이 잡혀 전용률이 낮고, 광고는 계약면적으로 내는 것이 관행입니다. 같은 "10평"이 빌라에서는 방 두 개, 오피스텔에서는 원룸일 수 있는 이유입니다. 2024년부터 오피스텔도 전용면적 병기가 의무화되었으니 광고에서 전용면적 숫자를 먼저 찾으세요.

임장 때 면적 확인하는 법

• 줄자로 거실 가로·세로를 잽니다. 거실 15㎡, 방 세 개 합 30㎡, 주방·욕실·현관 15㎡ 정도면 전용 59㎡에 맞습니다. 발코니를 뺀 안쪽만 재야 전용면적과 비교됩니다.
• 천장 높이는 면적에 안 잡히지만 체감을 크게 바꿉니다. 구축은 2.3m 안팎, 신축은 2.4m 이상이 많습니다.
• 발코니 확장 여부를 확인합니다. 확장된 집은 같은 전용면적이라도 10㎡ 이상 넓게 쓰지만, 확장 비용이 분양가나 매매가에 녹아 있고 겨울 단열이 약할 수 있습니다.
• 판상형·타워형을 봅니다. 판상형은 앞뒤 발코니가 넓어 서비스면적이 크고, 타워형은 발코니가 적어 확장해도 이득이 적습니다.
• 광고 평수를 ㎡로 바꾼 값과 건축물대장의 전용면적이 20% 넘게 다르면 광고가 공급·계약면적 기준인 것이니, 중개사에게 어느 면적인지 확인합니다.

면적이 좌우하는 제도

주택법의 국민주택 규모는 전용면적 85㎡ 이하(수도권 외 읍·면은 100㎡ 이하)를 말하고, 여러 제도가 이 선을 기준으로 갈립니다. 84㎡ 타입이 유독 많은 것은 이 선 바로 아래에 맞춘 결과이고, 85㎡를 넘는 순간 아래 항목이 한꺼번에 달라집니다. 중대형을 고를 때는 면적이 주는 여유와 이 비용을 함께 저울질해야 합니다.

• 청약: 전용 85㎡ 이하는 민영주택에서도 가점제 비율이 높고, 공공분양·국민주택은 85㎡ 이하만 공급합니다.
• 취득세: 전용 85㎡ 초과 주택은 농어촌특별세 0.2%가 추가로 붙어 취득세 총액이 올라갑니다. 부동산 취득세 계산기에서 면적을 고르면 차이가 보입니다.
• 부가가치세: 신축 분양에서 전용 85㎡ 초과는 건물분에 부가세가 붙어 분양가에 포함됩니다.
• 관리비: 공용 관리비는 대개 공급면적 비율로 배분되어, 전용률이 낮은 단지일수록 같은 전용면적에서 관리비 부담이 큽니다.
• 재산세·종부세: 면적이 아니라 공시가격 기준이지만, 공시가격 산정에 전용면적이 들어갑니다.
• 주택연금·대출 한도: 면적 제한은 없지만 감정평가가 전용면적 ㎡당 단가로 이루어지므로, 같은 단지에서도 타입별 소수점 면적 차이가 평가액에 그대로 반영됩니다.

함께 확인하면 좋은 것

임의의 ㎡·평·제곱피트를 바꾸려면 평수 환산 계산기를, 길이·부피 같은 다른 단위는 단위 변환기를 쓰세요. 면적에 따라 달라지는 취득세는 주택 취득세율 총정리에 정리되어 있습니다.