중도상환수수료 계산과 대출 갈아타기 판단 기준

중도상환수수료는 상환 금액 × 수수료율 × (남은 면제기간 ÷ 전체 면제기간) 으로 계산하며, 2025년 1월 13일 이후 받은 대출은 은행 주택담보대출 기준 요율이 0.5%대로 내려가 2억 원을 전액 갚아도 100만 원을 넘기 어렵습니다. 갈아타기는 "새 대출로 아끼는 이자 − 수수료 − 부대비용"이 양수이면 하는 것이고, 금리 차이가 0.5%p 이상이고 남은 기간이 10년 넘게 남았다면 대개 그렇습니다. 이 글은 수수료 계산법, 2025년 개편 내용, 갈아타기 손익 계산 순서를 정리합니다.

수수료 계산식

수수료 = 중도상환 원금 × 수수료율 × (잔여 면제기간 ÷ 전체 면제기간)

면제기간은 대부분 대출 실행일부터 3년입니다. 시간이 지날수록 잔여 비율이 줄어드는 슬라이딩 방식이라, 1년이 지나면 요율의 3분의 2, 2년이 지나면 3분의 1만 적용되고 3년이 지나면 0입니다. 2억 원을 요율 0.56%로 전액 상환할 때 경과 기간별 수수료입니다.

| 경과 기간 | 잔여 비율 | 수수료 | | --------- | --------- | ----------- | | 6개월 | 83% | 933,333원 | | 12개월 | 67% | 746,666원 | | 24개월 | 33% | 373,333원 | | 30개월 | 17% | 186,666원 | | 36개월 | 0% | 0원 |

일부만 갚으면 그 금액에만 수수료가 붙습니다. 3,000만 원을 12개월 시점에 갚으면 112,000원입니다. 은행에 따라 연간 원금의 일정 비율(예: 10%)까지는 수수료 없이 갚을 수 있는 상품도 있으니 약정서의 "중도상환수수료 면제" 조항을 먼저 봅니다.

2025년 개편으로 달라진 요율

금융위원회는 2025년 1월 13일부터 중도상환수수료를 금융회사의 실제 비용(자금 재조달 비용과 행정 비용) 안에서만 받도록 바꿨습니다. 그 결과 은행권 고정금리 주택담보대출은 평균 1.43%에서 0.56%로, 변동금리 신용대출은 0.83%에서 0.11%로 내려갔습니다. 5대 은행 기준으로 주택담보대출은 0.55~0.75%p, 신용대출은 0.61~0.69%p 낮아졌습니다.

| 대출 종류 | 개편 전 (평균) | 개편 후 (평균) | | -------------------------- | -------------- | -------------- | | 은행 고정금리 주택담보대출 | 1.43% | 0.56% | | 은행 변동금리 신용대출 | 0.83% | 0.11% |

적용 대상은 2025년 1월 13일 이후 체결하거나 갱신한 계약입니다. 그 전에 받은 대출은 약정 당시 요율이 만기까지 그대로라, 2024년에 받은 주택담보대출을 지금 갚으면 여전히 1.4% 안팎을 냅니다. 이 경우 갈아타기 손익을 따질 때 옛 요율로 계산해야 합니다. 정확한 요율은 대출 약정서나 은행 앱의 대출 상세에서 확인할 수 있습니다.

수수료는 대개 절감 이자보다 훨씬 작습니다

2억 원 잔액, 연 4.5%, 남은 기간 20년인 주택담보대출에서 3,000만 원을 12개월 시점에 갚으면 수수료는 112,000원인데 아끼는 이자는 상환 기간 단축형 기준 3,675만 원입니다. 개편 전 요율 1.4%로 계산해도 수수료가 28만 원이라, 절감 이자의 1%도 되지 않습니다. 면제기간이 끝날 때까지 기다리면 수수료 11만 원을 아끼는 대신 그 2년 동안 3,000만 원의 이자 약 270만 원을 더 냅니다.

수수료 때문에 중도상환을 미루는 것이 이득인 경우는 면제기간 만료가 몇 달 안 남았거나, 갚을 돈을 대출 금리보다 확실히 높은 수익률로 굴릴 수 있을 때뿐입니다. 중도상환 계산기의 "순이익" 값이 양수면 지금 갚는 쪽입니다.

일부 상환은 기간 단축형으로

일부만 갚을 때 은행은 두 가지 처리 방식을 묻습니다. 상환 기간 단축은 월 납입금을 그대로 두고 끝나는 시점을 앞당기고, 월 납입금 감액은 기간을 그대로 두고 매달 내는 돈을 줄입니다. 위와 같은 2억 원 20년 4.5% 대출에서 3,000만 원을 갚으면 기간 단축형은 이자 3,675만 원을 아끼고 상환이 52개월 일찍 끝나는데, 감액형은 이자 1,555만 원을 아끼고 월 납입금이 19만 원 줄어듭니다. 같은 돈을 갚아도 아끼는 이자가 두 배 넘게 차이 납니다. 당장 월 지출을 줄여야 하는 사정이 없다면 기간 단축형이 맞고, 은행 앱의 기본값이 어느 쪽인지 확인해야 합니다.

수수료가 없는 경우

면제기간(대개 3년)이 지난 뒤
디딤돌·버팀목 같은 정책자금 대출 대부분
은행이 연간 원금의 일정 비율(10% 등)까지 면제하는 약정
같은 은행 안에서 상품을 갈아탈 때 면제해 주는 경우
2025년 개편 후 신용대출은 요율이 0.1%대라 사실상 자유롭게 갚을 수 있는 수준

콜센터나 은행 앱에서 "중도상환 예상 수수료 조회"를 하면 정확한 금액이 바로 나오므로, 갚기 전에 한 번 확인하는 것이 계산보다 빠릅니다. 조회 화면에는 적용 요율과 잔여 면제기간도 함께 표시되므로 이 글의 계산식과 대조해 볼 수 있습니다.

대출이 여러 개면 무엇부터

금리가 높은 것부터: 카드론, 현금서비스, 신용대출 순으로 대개 금리가 높고 수수료는 낮습니다.
수수료가 없거나 낮은 것부터: 같은 금리라면 면제기간이 지난 대출.
남은 기간이 긴 것부터: 같은 금액을 갚아도 남은 기간이 길수록 아끼는 이자가 큽니다.
변동금리부터: 금리 상승 위험을 함께 줄입니다.

주택담보대출은 금리가 가장 낮고 이자 소득공제(장기주택저당차입금)까지 있는 경우가 많아 마지막 순서로 두는 것이 보통입니다. 다만 잔액이 크고 남은 기간이 길다면 절대 금액으로는 주택담보대출을 갚는 효과가 가장 클 수 있으니 계산기로 각각 확인해 보세요. 비상금은 남겨 두어야 급할 때 더 비싼 대출을 받는 일을 막습니다.

갈아타기 손익 계산 순서

대환대출은 기존 대출을 전액 중도상환하고 새 대출을 받는 것이므로, 판단 기준은 다음 셋의 합입니다.

아끼는 이자: 남은 기간 동안 기존 금리와 새 금리의 총이자 차이
− 중도상환수수료: 기존 대출 잔액 × 요율 × 잔여 비율
− 새 대출 부대비용: 인지세(대출 1억 원 초과 15만 원의 절반), 감정평가 수수료가 있으면 그 금액. 근저당 설정비는 은행이 부담하는 것이 관행

잔액 2억 원, 남은 기간 20년, 원리금균등 기준으로 금리 차이별 절감액입니다.

| 기존 → 새 금리 | 월 납입금 변화 | 남은 기간 총이자 절감 | | -------------- | --------------------------- | --------------------- | | 4.5% → 4.2% | 1,265,298원 → 1,233,141원 (−32,157원) | 7,717,764원 | | 4.5% → 4.0% | 1,265,298원 → 1,211,960원 (−53,338원) | 12,801,143원 | | 4.5% → 3.8% | 1,265,298원 → 1,190,987원 (−74,311원) | 17,834,736원 | | 5.5% → 4.5% | 1,375,774원 → 1,265,298원 (−110,476원) | 26,514,198원 |

12개월 시점에 4.5%에서 3.8%로 갈아타면 절감 이자 1,783만 원에서 수수료 75만 원과 인지세 7만 5천 원을 빼도 1,700만 원이 남습니다. 금리 0.3%p 차이(4.5%→4.2%)라도 772만 원이 절감되어 수수료를 크게 넘습니다. 남은 기간이 길수록 절감액이 커지고, 반대로 만기가 5년 안쪽이면 금리 차이가 커도 절감액이 수백만 원에 그쳐 부대비용과 새 대출의 새 면제기간 3년을 감안할 때 실익이 작습니다.

갈아탈 때 놓치기 쉬운 것

새 대출에도 면제기간 3년이 다시 시작됩니다. 몇 년 안에 집을 팔 계획이면 그때 또 수수료를 냅니다.
DSR 재심사를 받습니다. 대출받은 뒤 소득이 줄었거나 다른 대출이 늘었다면 한도가 안 나올 수 있습니다.
주택담보대출 갈아타기는 온라인 대환대출 인프라로 여러 은행 금리를 한 번에 비교할 수 있고, 아파트가 아닌 주택은 대상에 제한이 있습니다.
변동금리에서 고정금리로 갈아타면 당장 금리는 높아도 이후 인상 위험이 사라집니다. 절감액만이 아니라 남은 기간의 금리 방향까지 함께 봅니다.
갈아탄 은행에서 우대금리 조건(급여이체, 카드 실적)을 요구하면 그 조건을 못 채웠을 때의 금리로 다시 계산해 봅니다. 우대 조건이 사라지면 절감액이 절반 이하로 줄어드는 경우가 흔합니다.

함께 확인하면 좋은 것

본인 잔액과 요율로 수수료와 절감 이자를 바로 보려면 중도상환 계산기를, 새 금리로 남은 기간의 총이자를 계산하려면 대출 이자 계산기를 이용하세요. 상환 방식 자체를 바꿀지 고민이라면 원리금균등·원금균등·만기일시상환 비교를 참고하세요.