전월세 전환율 계산법과 법정 상한

전월세 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이율로, "월세 × 12 ÷ (전세보증금 − 월세보증금) × 100"으로 구합니다. 전세 3억 원을 보증금 5,000만 원에 월세 100만 원으로 바꾸면 전환율은 4.8%입니다. 기존 계약을 유지하면서 보증금 일부를 월세로 돌릴 때는 주택임대차보호법상 상한(한국은행 기준금리 + 2%p와 연 10% 중 낮은 값)이 적용되고, 새 계약에는 적용되지 않습니다. 이 글은 계산법, 법정 상한의 정확한 적용 범위, 전환율로 전세와 월세의 유불리를 판단하는 법을 정리합니다.

계산식과 방향

두 방향으로 씁니다.

보증금을 월세로 바꿀 때 (전세 → 반전세)

월세 = 전환하는 보증금 × 전환율 ÷ 12

월세를 보증금으로 바꿀 때 (반전세 → 전세)

보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율

전환율별로 보증금 1억 원을 월세로 돌리면 이렇습니다.

| 전환율 | 5,000만 원 전환 | 1억 원 전환 | 2억 원 전환 | | ------ | --------------- | ----------- | ------------- | | 4.0% | 월 166,666원 | 월 333,333원 | 월 666,666원 | | 4.5% | 월 187,500원 | 월 375,000원 | 월 750,000원 | | 5.0% | 월 208,333원 | 월 416,666원 | 월 833,333원 | | 5.5% | 월 229,166원 | 월 458,333원 | 월 916,666원 | | 6.0% | 월 250,000원 | 월 500,000원 | 월 1,000,000원 |

전환율 1%p 차이가 보증금 1억 원당 월 8만 3천 원, 2년 계약이면 200만 원입니다. 집주인이 제시한 월세를 이 식으로 역산해 전환율을 구하면 시세와 법정 상한에 견주어 볼 수 있습니다.

법정 상한: 기준금리 + 2%p

주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조는 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때의 산정률 상한을 다음 둘 중 낮은 값으로 정합니다.

연 10%
한국은행 기준금리 + 연 2%p

기준금리가 2.5%라면 상한은 4.5%, 3%라면 5%입니다. 2020년 9월 개정 전에는 기준금리 + 3.5%p였는데 임차인 부담을 줄이려고 2%p로 낮췄습니다. 상한을 넘는 부분의 월세는 무효라 임차인이 지급을 거절하거나 돌려달라고 할 수 있습니다.

상한이 적용되는 경우와 아닌 경우

가장 많이 오해하는 부분입니다. 법정 상한은 임대차 계약 기간 중이거나 갱신할 때, 기존 보증금을 월세로 전환하는 경우에만 적용됩니다.

| 상황 | 법정 상한 적용 | | ---------------------------------------- | -------------- | | 계약 갱신 시 집주인이 보증금 일부를 월세로 돌리자고 함 | 적용 | | 계약갱신요구권 행사로 갱신하며 월세 전환 | 적용 | | 계약 기간 중 합의로 전세를 반전세로 변경 | 적용 | | 새 세입자와 처음부터 반전세·월세 계약 | 적용 안 됨 | | 기존 세입자가 재계약하면서 완전히 새 조건으로 계약 | 원칙적으로 새 계약 |

새 계약의 월세는 시장에서 정해지므로 전환율이 5~6%로 나와도 위법이 아닙니다. 그래서 같은 집이라도 갱신 세입자와 신규 세입자의 월세가 다를 수 있습니다. 갱신 때 집주인이 "요즘 전환율은 6%"라며 월세를 제시하면, 갱신에는 법정 상한이 적용된다는 점을 근거로 조정을 요구할 수 있습니다. 계약갱신요구권을 쓰면 보증금·월세 인상 자체도 5% 이내로 제한됩니다.

갱신 때 월세 전환을 요구받으면

집주인이 갱신하면서 "보증금 1억 원을 월세로 돌리자"고 하는 상황을 단계별로 보면 이렇습니다. 전세 3억 원, 기준금리 2.5%(상한 4.5%) 가정입니다.

인상 한도 확인: 계약갱신요구권을 행사한 갱신이면 보증금과 월세를 합친 인상폭이 5% 이내여야 합니다. 3억 원의 5%는 1,500만 원이므로 총액 기준 3억 1,500만 원까지만 올릴 수 있습니다.
전환 상한 적용: 1억 원을 월세로 돌리면 상한 4.5% 기준 월 375,000원이 한도입니다. 집주인이 월 50만 원(전환율 6%)을 제시하면 초과분 125,000원은 법정 상한 위반입니다.
남는 보증금: 3억 1,500만 원에서 1억 원을 뺀 2억 1,500만 원이 새 보증금이고, 월세는 최대 375,000원입니다.
통지 시기: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 의사와 조건을 주고받아야 합니다. 이 기간에 집주인이 아무 말이 없으면 같은 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다.

계약갱신요구권은 한 번만 쓸 수 있고, 그 갱신 기간(2년)이 끝난 뒤의 재계약은 새 계약이라 5% 제한과 전환 상한 모두 적용되지 않습니다. 임차인이 갱신 없이 자발적으로 새 조건에 합의한 경우도 마찬가지입니다.

반전세 계약서에서 확인할 것

월세 연체 조항: 월세를 2기(두 달치) 연체하면 집주인이 계약을 해지할 수 있습니다. 전세에는 없던 위험입니다.
보증금 반환 순위: 보증금이 줄어도 확정일자와 전입신고는 그대로 필요하고, 우선변제를 받는 소액임차인 기준(지역별 보증금 상한)에 새로 해당될 수 있습니다.
보증보험: 전세보증금반환보증은 반전세도 보증금 부분에 대해 가입할 수 있으며, 보증료가 보증금에 비례하므로 줄어듭니다.
월세 세액공제: 총급여 요건을 충족하는 무주택 근로자는 연말정산에서 월세의 일부를 세액공제로 돌려받습니다. 반전세로 바꾸면 이 혜택이 생기므로 실질 부담 계산에 넣을 수 있습니다.
관리비: 보증금을 월세로 돌리면서 관리비를 함께 올리는 경우가 있으니 별도 항목으로 확인합니다.

시장 전환율은 어떻게 알 수 있나

한국부동산원이 매달 지역별 전월세전환율을 발표합니다. 수도권 아파트는 대체로 4~5%대, 지방과 비아파트는 이보다 높은 경향이 있습니다. 실거래가 공개시스템에서 같은 단지의 전세와 반전세 거래를 찾아 위 식으로 직접 역산할 수도 있습니다.

| 전세 시세 | 반전세 거래 | 역산 전환율 | | ---------- | --------------------- | ----------- | | 3억 원 | 보증금 5천만 원, 월 100만 원 | 4.80% | | 3억 원 | 보증금 1억 원, 월 80만 원 | 4.80% | | 2억 원 | 보증금 2천만 원, 월 70만 원 | 4.67% | | 5억 원 | 보증금 1억 원, 월 150만 원 | 4.50% |

같은 단지에서 역산한 전환율이 제시받은 조건보다 낮다면 협상 여지가 있습니다. 보증금이 큰 반전세일수록 전환율이 낮게 형성되는 것이 보통입니다. 오피스텔과 소형 원룸은 아파트보다 전환율이 높은 편이라 아파트 기준을 그대로 대면 안 됩니다.

전세와 월세 중 무엇이 유리한가

판단 기준은 전환율과 전세대출 금리의 비교입니다. 보증금 차액을 대출로 채워 전세를 사는 것과 그 차액을 월세로 내는 것 중 이자율이 낮은 쪽이 유리하기 때문입니다.

전환율 4.8% > 대출 금리 3.8% → 대출로 전세가 유리
전환율 4.5% < 대출 금리 5.0% → 월세가 유리

여기에 자기자금의 기회비용도 넣어야 정확합니다. 보증금으로 묶이는 돈을 예금에 두면 받았을 세후 이자(예금 3%면 세후 약 2.5%)가 전세의 숨은 비용입니다. 전세자금대출·전월세 비교 계산기가 이 셋을 합쳐 실질 월 부담을 비교합니다. 전세 3억 원에 대출 2억 원(3.8%)과 자기자금 1억 원(예금 3%)이면 월 부담 883,333원이고, 같은 집의 보증금 5,000만 원·월세 100만 원 조건은 1,125,000원이라 전세가 24만 원 유리합니다.

다만 월 부담 차이가 10만 원 안쪽이면 비용보다 다른 요소가 큽니다. 전세는 보증금 반환 위험과 대출 보증료·중개수수료가 크고, 월세는 자산이 쌓이지 않지만 목돈을 다른 데 쓸 수 있습니다.

집주인 입장의 전환율

집주인에게 전환율은 보증금을 굴려 얻는 수익률 대비 월세 수익률입니다. 예금 금리가 3%인데 전환율 4.5%로 월세를 받을 수 있다면 월세 전환이 유리하고, 반대로 보증금으로 대출을 갚아 5% 이자를 아낄 수 있다면 전세 유지가 낫습니다. 금리가 오르면 집주인은 전세를, 세입자는 월세를 선호하는 쪽으로 움직여 시장 전환율이 변합니다. 전세 매물이 줄고 반전세가 늘어나는 시기가 바로 이때이고, 반대로 금리가 내리면 전세로 되돌아가는 흐름이 나타납니다. 협상 자리에서는 이 구조를 알고 있으면 상대의 제안이 어디서 나왔는지 읽기 쉽습니다.

함께 확인하면 좋은 것

보증금·대출·월세 조건을 넣어 실질 부담을 비교하려면 전세자금대출·전월세 비교 계산기를, 전세대출 상환 계획은 대출 이자 계산기를 이용하세요. 계약 전 확인할 등기부·확정일자·보증보험은 전세 계산기 해설에 정리되어 있습니다.