전세자금대출 · 전월세 비교

전세가 항상 유리한 것은 아닙니다

"전세는 이자만 내면 되니까 월세보다 싸다"는 말은 절반만 맞습니다. 자기자금이 묶여 있다는 비용을 빼고 계산했기 때문입니다.

보증금 3억 원짜리 전세에 대출 2억 원을 받았다면, 나머지 1억 원은 2년간 아무것도 하지 못합니다. 그 돈을 예금에 넣어 뒀다면 받았을 이자가 곧 기회비용입니다.

이 계산기는 그 비용까지 넣어 전세와 월세의 실질 월 부담을 비교합니다.

판단 기준: 전월세 전환율

전월세 전환율 = 월세 × 12 ÷ (전세보증금 − 월세보증금) × 100

이 값이 전세대출 금리보다 높으면 전세가 유리합니다.

전환율이 6%인데 전세대출 금리가 3.8%라면, 보증금 차액을 월세로 내는 것보다 대출 이자로 내는 편이 싸다는 뜻입니다.

반대로 전환율이 3%인데 대출 금리가 4%라면 월세가 유리합니다. 금리가 오르면 이 관계가 뒤집히기도 합니다.

전세대출 종류

버팀목 전세자금대출 — 정부 지원 상품으로 금리가 가장 낮습니다. 소득과 자산 요건이 있고 보증금 한도도 정해져 있습니다.

중소기업 취업청년 전세대출 — 요건에 해당하면 금리가 매우 낮습니다.

신혼부부 전용 — 혼인 기간과 소득 요건이 있습니다.

일반 은행 전세대출 — 요건이 느슨한 대신 금리가 높습니다. 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 중 어느 보증을 쓰느냐에 따라 한도와 조건이 다릅니다.

정책 상품 요건에 해당한다면 금리 차이가 커서 반드시 먼저 확인해 볼 가치가 있습니다.

전세대출은 대부분 이자만 냅니다

전세대출은 만기일시상환이 일반적입니다. 계약 기간에는 이자만 내고, 만기에 보증금을 돌려받아 원금을 갚습니다.

그래서 월 부담이 주택담보대출보다 가볍게 느껴집니다. 다만 원금이 전혀 줄지 않으므로 자산이 쌓이지 않습니다.

전세 사기를 피하려면

비용 계산보다 훨씬 중요한 부분입니다.

계약 전

• 등기부등본으로 근저당권과 선순위 권리를 확인합니다
• 보증금 + 선순위 채권이 시세의 70%를 넘으면 위험 신호입니다
• 건축물대장으로 불법 건축물 여부를 확인합니다
• 집주인 본인이 맞는지 신분증과 등기부상 소유자를 대조합니다

계약 후 즉시

• 확정일자를 받습니다 (동주민센터 또는 인터넷등기소)
• 전입신고를 합니다
• 두 가지를 모두 마쳐야 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다

보증 가입

• 전세보증금반환보증에 가입하면 집주인이 돌려주지 못해도 보증기관이 대신 지급합니다
• HUG, HF, SGI에서 취급하며 보증료는 보증금의 0.1~0.2% 수준입니다

계약 갱신과 증액

계약갱신요구권으로 한 번 더 2년을 살 수 있습니다. 이때 보증금 인상은 5% 이내로 제한됩니다.

집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있지만, 거절한 뒤 실제로 살지 않고 다른 사람에게 임대하면 손해배상 책임이 있습니다.

묵시적 갱신도 있습니다. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 양쪽 모두 아무 말이 없으면 같은 조건으로 자동 연장됩니다.

함께 확인하면 좋은 것

대출 상환 계획은 대출 이자 계산기에서, 집을 살 때의 세금은 부동산 취득세 계산기에서 확인하세요. 면적은 평 ↔ 제곱미터 변환기로 환산할 수 있습니다.