전세자금대출 · 전월세 비교

전세가 항상 유리한 것은 아닙니다

"전세는 이자만 내면 되니까 월세보다 싸다"는 말은 절반만 맞습니다. 자기자금이 묶여 있다는 비용을 빼고 계산했기 때문입니다.

보증금 3억 원짜리 전세에 대출 2억 원을 받았다면, 나머지 1억 원은 2년간 아무것도 하지 못합니다. 그 돈을 예금에 넣어 뒀다면 받았을 이자가 곧 기회비용입니다.

이 계산기는 그 비용까지 넣어 전세와 월세의 실질 월 부담을 비교합니다.

판단 기준: 전월세 전환율

전월세 전환율 = 월세 × 12 ÷ (전세보증금 − 월세보증금) × 100

이 값이 전세대출 금리보다 높으면 전세가 유리합니다.

전환율이 6%인데 전세대출 금리가 3.8%라면, 보증금 차액을 월세로 내는 것보다 대출 이자로 내는 편이 싸다는 뜻입니다.

반대로 전환율이 3%인데 대출 금리가 4%라면 월세가 유리합니다. 금리가 오르면 이 관계가 뒤집히기도 합니다.

숫자로 보면

보증금 3억 원 전세에 대출 2억 원을 연 3.8%로 받고, 자기자금 1억 원의 예금 금리를 3%로 잡은 경우입니다. 비교 대상 월세는 보증금 5,000만 원에 월 100만 원입니다. 위 계산기에 이 값을 넣으면 다음과 같이 나옵니다.

| 항목 | 전세 | 월세 | | ------------------------ | ------------ | ------------ | | 대출 이자 (2억 × 3.8% ÷ 12) | 633,333원 | — | | 자기자금 기회비용 | 250,000원 | 125,000원 | | 월세 | — | 1,000,000원 | | 실질 월 부담 | 883,333원 | 1,125,000원 |

전세가 월 24만 원가량 유리합니다. 전환율은 4.8%로 대출 금리 3.8%보다 높으니 위 판단 기준과 같은 결론입니다.

그런데 조건을 조금만 바꾸면 결론이 흔들립니다.

| 바꾼 조건 | 전세 월 부담 | 월세 월 부담 | 차이 | | ---------------------------- | ------------ | ------------ | ---------- | | 대출 금리 3.8% → 5% | 1,083,333원 | 1,125,000원 | 전세 4만 원 유리 | | 월세 100만 → 80만 원 | 883,333원 | 925,000원 | 전세 4만 원 유리 | | 월세 100만 → 120만 원 | 883,333원 | 1,325,000원 | 전세 44만 원 유리 | | 대출 없이 자기자금 3억 원 | 750,000원 | 1,125,000원 | 전세 37만 원 유리 |

대출 금리가 1.2%p 오르거나 월세가 20만 원 싸지면 차이가 월 4만 원까지 좁혀집니다. 이 정도면 이사비, 중개수수료, 대출 보증료 같은 부대비용이 결론을 바꿉니다. 차이가 월 10만 원 안쪽이면 비용보다 다른 조건을 기준으로 정하는 편이 낫습니다. 보증금을 2년 뒤 확실히 돌려받을 수 있는 집인지, 금리가 오를 때 감당 가능한지 같은 것들입니다.

예금 금리는 세후로 넣으세요

자기자금 기회비용에 넣는 예금 금리는 통장에 실제로 들어오는 이자 기준이어야 합니다. 예금 이자에는 이자소득세 14%와 지방소득세 1.4%를 합쳐 15.4%가 원천징수됩니다. 표시 금리가 3.5%라면 세후로는 약 2.96%입니다. 자기자금이 1억 원이면 이 차이만으로 월 4,500원 정도라 결론을 바꾸지는 않지만, 자기자금 비중이 클수록 커집니다.

반대로 그 돈을 예금이 아니라 주식이나 다른 곳에 굴릴 계획이라면 기대 수익률을 넣으면 됩니다. 다만 기대 수익률은 확정 이자가 아니라는 점을 감안해야 합니다.

기존 계약을 월세로 바꿀 때는 상한이 있습니다

전세 계약을 유지하면서 보증금 일부를 월세로 돌리는 경우, 집주인이 마음대로 전환율을 정할 수 없습니다. 주택임대차보호법 제7조의2와 같은 법 시행령 제9조는 전환율 상한을 한국은행 기준금리 + 2%p와 연 10% 중 낮은 값으로 정합니다. 보증금 1억 원을 월세로 돌린다면 월세는 다음과 같이 계산합니다.

월세 = 전환하는 보증금 × 전환율 ÷ 12

전환율이 4.5%라면 1억 원은 월 375,000원이 됩니다. 이 상한은 계약 기간 중이나 갱신 때 전세를 월세로 바꾸는 경우에 적용되고, 새 세입자와 처음부터 월세로 계약하는 경우에는 적용되지 않습니다. 신규 계약의 월세는 시세로 정해지므로, 위 계산기의 전환율이 법정 상한보다 높게 나오는 것은 흔한 일입니다.

계산기가 반영하지 않는 것

이 계산기는 매달 나가는 돈만 비교합니다. 실제 결정에는 다음 항목이 더 들어갑니다.

• 대출 보증료와 취급 비용: 전세대출은 보증기관 보증이 필수라 보증료가 붙습니다. 대출금과 기간에 비례하므로 2년 총액을 24로 나눠 월 부담에 더해 보면 됩니다.
• 중개수수료와 이사비: 전세는 보증금이 커서 중개수수료도 큽니다. 같은 집에 오래 살수록 이 비용이 희석됩니다.
• 관리비: 같은 단지라도 계약 형태에 따라 관리비 항목이 다르게 잡히는 경우가 있습니다.
• 월세 세액공제: 요건에 해당하는 무주택 근로자는 연말정산에서 월세 일부를 세액공제로 돌려받습니다. 해당된다면 월세 쪽 실질 부담이 그만큼 줄어듭니다.
• 보증금 반환 위험: 전세는 보증금 전액이 집주인에게 가 있습니다. 아래 전세 사기 항목과 보증보험을 함께 보시기 바랍니다.

전세대출 종류

버팀목 전세자금대출 — 정부 지원 상품으로 금리가 가장 낮습니다. 소득과 자산 요건이 있고 보증금 한도도 정해져 있습니다.

중소기업 취업청년 전세대출 — 요건에 해당하면 금리가 매우 낮습니다.

신혼부부 전용 — 혼인 기간과 소득 요건이 있습니다.

일반 은행 전세대출 — 요건이 느슨한 대신 금리가 높습니다. 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 중 어느 보증을 쓰느냐에 따라 한도와 조건이 다릅니다.

정책 상품 요건에 해당한다면 금리 차이가 커서 반드시 먼저 확인해 볼 가치가 있습니다.

전세대출은 대부분 이자만 냅니다

전세대출은 만기일시상환이 일반적입니다. 계약 기간에는 이자만 내고, 만기에 보증금을 돌려받아 원금을 갚습니다.

그래서 월 부담이 주택담보대출보다 가볍게 느껴집니다. 다만 원금이 전혀 줄지 않으므로 자산이 쌓이지 않습니다.

전세 사기를 피하려면

비용 계산보다 훨씬 중요한 부분입니다.

계약 전

• 등기부등본으로 근저당권과 선순위 권리를 확인합니다
• 보증금 + 선순위 채권이 시세의 70%를 넘으면 위험 신호입니다
• 건축물대장으로 불법 건축물 여부를 확인합니다
• 집주인 본인이 맞는지 신분증과 등기부상 소유자를 대조합니다

계약 후 즉시

• 확정일자를 받습니다 (동주민센터 또는 인터넷등기소)
• 전입신고를 합니다
• 두 가지를 모두 마쳐야 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다

보증 가입

• 전세보증금반환보증에 가입하면 집주인이 돌려주지 못해도 보증기관이 대신 지급합니다
• HUG, HF, SGI에서 취급하며 보증료는 보증금의 0.1~0.2% 수준입니다

계약 갱신과 증액

계약갱신요구권으로 한 번 더 2년을 살 수 있습니다. 이때 보증금 인상은 5% 이내로 제한됩니다.

집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있지만, 거절한 뒤 실제로 살지 않고 다른 사람에게 임대하면 손해배상 책임이 있습니다.

묵시적 갱신도 있습니다. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 양쪽 모두 아무 말이 없으면 같은 조건으로 자동 연장됩니다.

함께 확인하면 좋은 것

대출 상환 계획은 대출 이자 계산기에서, 집을 살 때의 세금은 부동산 취득세 계산기에서 확인하세요. 면적은 평 ↔ 제곱미터 변환기로 환산할 수 있습니다.